STJ define que aluguel de curta temporada por plataformas digitais desvirtua caráter residencial de condomínios

O avanço das plataformas de hospedagem por aplicativo, como o Airbnb e o Booking, ganhou contornos jurídicos mais rígidos. Em decisão de grande repercussão no cenário imobiliário e condominial, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou o entendimento de que a locação de imóveis residenciais por curta temporada, quando realizada de forma recorrente e com perfil de exploração comercial, descaracteriza a finalidade estritamente residencial da unidade. Com a decisão, o Tribunal consolidou a tese de que a omissão na convenção do condomínio não equivale a uma liberação automática.

Pelo contrário: se o edifício possui destinação residencial, o uso contínuo para hospedagem atípica — marcada por alta rotatividade de pessoas estranhas à vizinhança — é vedado por padrão, a menos que haja uma deliberação favorável em assembleia aprovada pela maioria qualificada de dois terços dos condôminos, conforme prevê o artigo 1.351 do Código Civil.

A distinção entre locação comum e hospedagem comercial O cerne da discussão jurídica girou em torno da qualificação do contrato. Para a Corte, a atividade voltada ao short stay (curta temporada comercial) afasta-se tanto da tradicional locação residencial regulada pela Lei do Inquilinato quanto da hospedagem hoteleira tradicional, configurando um contrato atípico.

A relatora da matéria, ministra Nancy Andrighi, destacou em seu voto que a exploração econômica reiterada afeta diretamente a rotina, a segurança, o sossego e a salubridade dos moradores. A tese vencedora ressalta que a alta rotatividade de hóspedes diários transforma o ambiente residencial em um polo de prestação de serviços de hospedagem, incompatível com a natureza original do condomínio edilício.

Apesar de impor barreiras à exploração livre por parte dos proprietários, o STJ ponderou que a restrição foca na atividade reiterada e sistemática. O uso esporádico ou pontual de uma unidade por um proprietário não se equipara à operação comercial contínua de hotéis disfarçados em prédios residenciais.

Impacto nacional e suspensão de processosDada a relevância econômica e a divergência de entendimentos que vinha ocorrendo em tribunais estaduais de todo o país, o STJ determinou a suspensão de processos individuais e coletivos que tratam sobre a matéria. A medida visa preparar o terreno para a fixação de uma tese vinculante sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.443), trazendo segurança jurídica definitiva para proprietários, inquilinos, administradoras e moradores. Enquanto a tese definitiva não é publicada em definitivo pelo tribunal, a jurisprudência dominante sinaliza que os condomínios ganham respaldo legal para coibir e fiscalizar a conversão de lares residenciais em negócios de hospedagem rotativa sem o aval assemblear.